Taxas de hipoteca hoje: yield de 10 anos sobe a 4,98%

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As taxas de hipoteca hoje não caíram: o yield do Treasury de 10 anos chegou a 4,98%. Os bancos precificam hipotecas fixas de 30 anos com base nesse yield, que subiu 2,45% numa única sessão em 10 de novembro (Yahoo Finance), depois que o CPI de outubro mostrou preços subindo mais rápido que o esperado. Uma hipoteca de taxa fixa que você já tem não muda em nada. Se você está pesquisando financiamento ou esperando para refinanciar, o próximo relatório de inflação e a reunião do Fed em dezembro vão dizer se esse salto se sustenta.

As taxas de hipoteca hoje caíram? O que diz o mercado de títulos

Não tenho a tabela de taxas de um banco em tempo real, e qualquer blog que diga ter a taxa exata que você vai receber está chutando. O que tenho é o número que os bancos olham primeiro toda manhã. O Treasury de 10 anos fechou em 4,98% em 10 de novembro, segundo o Yahoo Finance, ante pouco menos de 4,9% na sessão anterior. A CNBC descreveu o movimento como o yield disparando de volta para 5%.

Quando o yield sobe tão rápido, os bancos remarcam suas tabelas, em geral na mesma tarde ou na manhã seguinte. Uma cotação de segunda-feira provavelmente é melhor do que a que você conseguiria na quarta.

Por que o yield do Treasury de 10 anos define as taxas de hipoteca

Pouquíssimas hipotecas de 30 anos duram mesmo 30 anos. As pessoas vendem, se mudam ou refinanciam. Por isso os investidores que compram pacotes de financiamentos (títulos lastreados em hipotecas, os MBS) tratam esses créditos quase como títulos de 10 anos. Eles querem o yield do Treasury de 10 anos mais um spread, para cobrir o risco de pagamento antecipado ou de calote. Quando o yield do Tesouro sobe, tudo o que está empilhado em cima sobe junto.

O que o relatório do CPI de outubro mudou

A CoinDesk informou que os preços ao consumidor nos EUA subiram 0,4% em outubro, acima do esperado, enquanto o CPI núcleo (que exclui alimentos e energia) subiu 0,3%. Se 0,4% ao mês se mantivesse, você chegaria perto de 5% ao ano. Ninguém quer emprestar por dez anos a 4,98% se a inflação pode comer quase tudo isso. Então quem compra títulos exige mais yield, e quem toma emprestado paga a conta.

Se quiser ver o cenário antes da divulgação, escrevi sobre isso na prévia do CPI de outubro.

Como as taxas de hipoteca são definidas, passo a passo

Boa parte da confusão com manchetes do tipo “juros caíram” vem de misturar taxas diferentes. Esta é a cadeia, do Fed até a sua cotação:

1. O Federal Reserve define a taxa overnight que os bancos cobram entre si. A taxa efetiva dos fed funds estava em 3,88% em 9 de novembro, segundo o New York Fed.
2. O mercado de títulos define o yield de 10 anos conforme onde espera que o Fed chegue, o que espera da inflação e o prêmio de prazo (o yield extra que os investidores exigem por travar dinheiro por mais tempo).
3. Os investidores de MBS somam o spread deles ao yield do Tesouro.
4. Seu banco soma a margem dele e ajusta por score de crédito, entrada, tipo de empréstimo e pontos que você compra.
5. Você recebe uma cotação, que pode travar por um número definido de dias.

Taxa dos fed funds vs yield de 10 anos

Em 4,98%, o yield de 10 anos fica 1,1 ponto percentual acima dos 3,88% dos fed funds. Essa distância é o mercado dizendo que não espera queda grande dos juros de curto prazo e que quer um pagamento extra para segurar títulos longos em meio a tarifas e inflação persistente. É também por isso que um corte do Fed não derruba automaticamente as taxas de hipoteca. Se os investidores de longo prazo não acreditam na história da inflação, o yield de 10 anos pode subir enquanto o Fed fica parado ou até corta.

Por que os bancos remarcam as taxas toda manhã

Os bancos fazem hedge dos empréstimos que prometeram, mas ainda não fecharam. Quando os preços dos MBS caem, o que acontece quando os yields saltam como em 10 de novembro, os bancos sobem as taxas para se proteger, às vezes mais de uma vez por dia em grandes divulgações de dados. Por isso vale perguntar o que as taxas fizeram hoje, e por isso uma cotação de 48 horas atrás pode estar velha.

Por que as taxas de hipoteca subiram depois do CPI?

Um número de inflação forte, sozinho, não teria movido tanto os yields. Várias pressões bateram ao mesmo tempo.

A conversa sobre alta de juros voltou

A CNBC atribuiu o movimento dos títulos aos dados de inflação somados a comentários do diretor do Fed Christopher Waller, que aumentaram as apostas em alta de juros. O mercado de trabalho também não força o Fed a cortar: o desemprego foi de 4,1% em outubro, segundo o Bureau of Labor Statistics. Com emprego firme e preços quentes, o Fed tem espaço para manter os juros altos, e os yields embutem isso na hora. Expliquei os indicadores que o Fed acompanha neste guia para ler dados econômicos.

As tarifas seguem pressionando os preços

A CNBC também informou que a Casa Branca diz que vai manter as tarifas apesar da reação das eleições de meio de mandato à alta dos preços. Tarifas encarecem produtos importados, os importadores repassam parte disso, e o efeito aparece na inflação de bens meses depois. Quem investe em títulos olha para frente, então a promessa de manter as tarifas eleva o yield que exigem hoje.

Dólar e petróleo puxam em direções opostas

O índice do dólar americano estava em 102,26 em 11 de novembro, alta de 2,46% em três meses (Yahoo Finance). Um dólar mais forte costuma refletir yields americanos mais altos atraindo dinheiro de fora.

O petróleo é o único insumo trabalhando a favor de quem toma empréstimo. O WTI estava em US$ 86,72, queda de 7,88% no mês, mas ainda com alta de 5,59% em três meses. Gasolina mais barata ajuda o CPI cheio com defasagem, mas não bastou para compensar o número de outubro.

Quanto custa um aumento de um quarto de ponto numa hipoteca de US$ 300.000

As taxas se movem em passos pequenos, então as contas parecem triviais até você multiplicar por 30 anos. A forma mais rápida de sentir é pelos juros do primeiro ano. Uso abaixo uma aproximação simples, só de juros. Uma tabela de amortização completa dá uma parcela mensal um pouco diferente, mas a ordem de grandeza está certa.

Ao longo do empréstimo, US$ 62,50 por mês dão US$ 750 por ano, todo ano em que você mantiver a hipoteca. Esse é o preço real de esperar os juros caírem quando o mercado de títulos se move no sentido contrário.

Fatores das taxas de hipoteca esta semana, há um mês e há três meses

Um único dia diz muito pouco. Veja onde estão os indicadores que movem as taxas de hipoteca em comparação com o histórico recente, todos do Yahoo Finance, exceto a taxa dos fed funds.

Indicador	Último	Variação em 1 dia	Variação em 1 mês	Variação em 3 meses	Data
Yield do Treasury americano de 10 anos	4,98%	+2,45%	-4,9%	+6,04%	10 de nov.
Taxa efetiva dos fed funds (NY Fed)	3,88%	n/d	n/d	n/d	9 de nov.
Índice do dólar americano	102,26	+0,03%	+0,08%	+2,46%	11 de nov.
Petróleo WTI	US$ 86,72	+0,79%	-7,88%	+5,59%	11 de nov.
Ouro	US$ 4.050	+0,49%	-3,05%	-8,36%	11 de nov.
S&P 500	7.520,93	-0,38%	-3,67%	-2,68%	10 de nov.

Um detalhe confunde muita gente. As variações do yield na tabela são variações percentuais do próprio yield, não pontos percentuais. Uma queda de 4,9% em um mês significa que o yield de 10 anos estava acima de 5% em meados de outubro. Então, se você recebeu uma cotação naquela época, o mercado de hoje não está pior. Já em relação a três meses atrás, os yields estão 6,04% mais altos, e as cotações do verão eram melhores que qualquer coisa que você vai ver esta semana.

Vale travar a taxa da hipoteca agora ou esperar?

Esperar significa não travar a taxa porque você aposta que ela vai cair antes do fechamento. Neste momento, essa aposta vai contra as duas forças que empurram os yields: um CPI de 0,4% no mês e a conversa aberta sobre alta de juros. Se eu fosse fechar em 30 a 45 dias, eu penderia para travar, porque os eventos que ainda estão pela frente (outro relatório de CPI, uma reunião do Fed) parecem mais propensos a empurrar as taxas para cima do que para baixo, com base no que moveu o mercado esta semana.

Quando esperar pode fazer sentido

Se o seu fechamento é daqui a meses, talvez a trava nem esteja disponível ou seja cara de manter. Alguns bancos oferecem a opção float-down, que deixa você pegar uma taxa menor se o mercado melhorar depois da trava. Pergunte quanto isso custa em pontos antes de supor que é grátis. O petróleo cair 7,88% em um mês é o único dado que poderia aliviar a inflação e ajudar quem espera, mas eu não montaria um plano em cima disso.

Hipotecas de taxa ajustável e HELOCs seguem outra taxa

As hipotecas de taxa ajustável (ARMs) e as linhas de crédito com garantia do imóvel (HELOCs) são atreladas a referências de curto prazo, que se movem com os fed funds, hoje em 3,88%. Se o Fed realmente subir os juros, a taxa de um HELOC tende a subir no próximo reajuste, sem nenhum amortecedor do mercado de títulos. Quem carrega saldo variável deve se preocupar mais com a conversa de alta de juros do que quem tem taxa fixa.

O efeito lock-in para quem já tem casa

Quem travou taxas baixas anos atrás não quer vender e assumir um novo empréstimo perto dos níveis de hoje. Esse é o efeito lock-in (efeito de aprisionamento), e ele mantém baixo o número de imóveis à venda. Por isso juros mais altos não derrubam os preços rapidamente: aparecem menos vendedores ao mesmo tempo em que menos compradores conseguem pagar.

O que juros mais altos significam para sua poupança, ações e criptomoedas

O mesmo yield de 4,98% que machuca quem toma empréstimo ajuda quem poupa. Fundos de mercado monetário e contas poupança de alto rendimento acompanham os juros de curto prazo, e com os fed funds em 3,88% o dinheiro parado paga algo de verdade, pela primeira vez em muito tempo. Esses US$ 388 por ano sobre US$ 10.000 são garantidos de um jeito que o retorno das ações não é.

As ações sentem a taxa de desconto mais alta (a taxa que os investidores usam para avaliar lucros futuros). O Nasdaq Composite caiu 8,0% no mês até 10 de novembro e o S&P 500, 3,67%, segundo o Yahoo Finance. Ações de crescimento, cujos lucros estão mais distantes no futuro, são as mais atingidas quando os yields longos sobem. Falei do risco de avaliação neste texto sobre riscos de bolha no mercado de ações.

O mercado de criptomoedas está em modo risk-off, ou seja, o dinheiro está saindo de ativos mais arriscados. O bitcoin estava em US$ 73.604, queda de 12,0% em 30 dias, e a CoinDesk informou que ele caiu com a saída de recursos dos ETFs. Quando um título do Tesouro sem risco paga perto de 5%, uma moeda que não rende nada precisa se esforçar mais para manter compradores.

Erros comuns ao checar as taxas de hipoteca hoje

Já vi amigos perderem dinheiro com quase todos estes. Nenhum é complicado.

• Tratar a média nacional de uma manchete como a sua taxa. As médias supõem certo score de crédito e certa entrada, e a sua cotação pode ficar bem acima ou abaixo delas.
• Comparar uma cotação de segunda com uma de quarta. Depois de um salto de 2,45% em um dia no yield de 10 anos, são dois mercados diferentes.
• Achar que um corte do Fed significa hipoteca mais barata. O yield de 10 anos já está 1,1 ponto acima dos fed funds, e as taxas longas seguem as expectativas de inflação tanto quanto o Fed.
• Ignorar os pontos. Uma taxa anunciada mais baixa muitas vezes exige pagar dinheiro adiantado, então compare o custo efetivo anual (APR), que inclui as tarifas.
• Deixar a trava da taxa vencer porque o fechamento atrasou uma semana e depois travar de novo após um salto como o de 10 de novembro.

FAQ

As taxas de hipoteca subiram hoje?

Muito provavelmente, sim. O yield do Treasury de 10 anos subiu 2,45% e chegou a 4,98% em 10 de novembro, segundo o Yahoo Finance, e os bancos costumam remarcar as tabelas depois de um movimento desse tamanho. Sua cotação exata depende do banco, do seu crédito e do tipo de empréstimo.

Por que as taxas de hipoteca sobem quando a inflação sobe?

Bancos e investidores em títulos querem um retorno acima da inflação. Quando o CPI de outubro veio em 0,4% no mês, eles pediram yields mais altos para compensar. As taxas de hipoteca são construídas em cima desses yields, então sobem também.

As taxas de hipoteca caem se o Fed cortar os juros?

Não automaticamente. O Fed controla a taxa overnight, hoje em 3,88%, enquanto as hipotecas de 30 anos seguem o yield de 10 anos. Se os investidores acham que a inflação vai continuar alta, os yields longos e as taxas de hipoteca podem ficar altos mesmo depois de um corte.

O yield do Treasury de 10 anos antecipa as taxas de hipoteca?

É o guia isolado mais próximo que você tem. As taxas de hipoteca costumam ficar um spread acima do yield de 10 anos, então um salto no yield geralmente significa cotações mais altas em até um dia. O próprio spread pode abrir ou fechar, então a correspondência não é exata.

Devo refinanciar agora?

Só se a nova taxa for menor que a atual o bastante para cobrir os custos de fechamento dentro dos anos em que você pretende ficar no imóvel. Com o yield de 10 anos perto de 5%, poucas pessoas com empréstimos antigos de taxa baixa vão achar que compensa hoje. Faça seu próprio cálculo de ponto de equilíbrio antes de pedir.

Quanto custa um aumento de 0,25% na taxa da hipoteca?

Num empréstimo de US$ 300.000, soma cerca de US$ 750 de juros no primeiro ano, ou uns US$ 62,50 por mês, usando uma estimativa simples do primeiro ano. A parcela amortizada difere um pouco, mas a ordem de grandeza se mantém.

O que eu acompanharia nas taxas de hipoteca daqui para frente

Três coisas decidem se o salto desta semana se sustenta. Primeiro, os 5% no yield de 10 anos: ele fechou em 4,98%, e uma alta sustentada acima de 5% provavelmente empurraria as cotações de hipoteca ainda mais para cima. Segundo, o relatório do CPI de novembro, no mês que vem. Outro mês de 0,4% faria o número de outubro parecer tendência, não um acidente. Terceiro, a reunião do Fed em dezembro, em que qualquer passo em direção a uma alta atingiria direto os HELOCs e os empréstimos ajustáveis.

Além disso, estou de olho nas manchetes sobre tarifas e no petróleo. Petróleo mais barato é o caminho mais realista para uma inflação mais branda, e novas tarifas são a forma mais rápida de desfazê-lo. Se você vai comprar, deixe a papelada pronta para poder travar num dia calmo, e não num dia de CPI. Isto não é aconselhamento financeiro, então faça sua própria pesquisa antes de assumir um empréstimo.

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Fontes cnbc.com · coindesk.com

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