Taux immobiliers aujourd’hui : le 10 ans US monte à 4,98 %

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Taux immobiliers aujourd’hui : non, ils n’ont pas baissé, le 10 ans américain a bondi à 4,98 %. Les prêteurs calent les prêts fixes à 30 ans sur ce rendement du Trésor, qui a progressé de 2,45 % en une seule séance le 10 novembre (Yahoo Finance), après un rapport CPI d’octobre montrant des prix plus vifs que prévu. Un prêt à taux fixe que vous avez déjà ne change pas du tout. Si vous cherchez un crédit ou attendez pour renégocier, le prochain rapport sur l’inflation et la réunion de la Fed en décembre diront si ce bond tient.

Taux immobiliers aujourd’hui : que dit le marché obligataire ?

Je n’ai pas de grille de taux de prêteur en direct, et tout blog qui prétend détenir le taux exact qu’on vous proposera ne fait que deviner. Ce que j’ai, c’est le chiffre que les prêteurs regardent chaque matin en premier. Le Trésor à 10 ans a clôturé à 4,98 % le 10 novembre selon Yahoo Finance, contre moins de 4,9 % la séance précédente. CNBC a décrit un rendement qui fonce de nouveau vers 5 %.

Quand ce rendement grimpe aussi vite, les prêteurs relèvent leurs grilles, en général l’après-midi même ou le lendemain matin. Un devis de lundi est probablement meilleur que celui que vous obtiendriez mercredi.

Pourquoi le rendement du Trésor à 10 ans fixe les taux immobiliers

Très peu de prêts à 30 ans durent vraiment 30 ans. On vend, on déménage ou on renégocie, si bien que les investisseurs qui achètent des portefeuilles de prêts immobiliers (les titres adossés à des créances hypothécaires, ou MBS) les traitent à peu près comme des obligations à 10 ans. Ils veulent le rendement du Trésor à 10 ans, plus une marge qui couvre le risque de remboursement anticipé ou de défaut. Quand le rendement du Trésor monte, tout ce qui est empilé dessus monte aussi.

Ce que le rapport CPI d’octobre a changé

CoinDesk rapporte que les prix à la consommation américains ont augmenté de 0,4 % en octobre, plus que prévu, tandis que le CPI de base (hors alimentation et énergie) a progressé de 0,3 %. Si 0,4 % par mois se maintenait, on approcherait 5 % par an. Personne n’a envie de prêter pour dix ans à 4,98 % si l’inflation risque d’en manger presque la totalité. Les acheteurs d’obligations exigent donc plus de rendement, et ce sont les emprunteurs qui paient.

Pour le contexte avant la publication, je l’avais détaillé dans l’aperçu du CPI d’octobre.

Comment se fixent les taux de crédit immobilier, étape par étape

Beaucoup de confusion autour des gros titres « les taux ont baissé » vient du mélange entre plusieurs taux d’intérêt différents. Voici la chaîne, de la Fed jusqu’à votre devis :

1. La Réserve fédérale fixe le taux au jour le jour que les banques se facturent entre elles. Le taux effectif des fonds fédéraux était de 3,88 % le 9 novembre, selon la Fed de New York.
2. Le marché obligataire fixe le rendement à 10 ans selon ce qu’il attend de la Fed, de l’inflation et de la prime de terme (le rendement supplémentaire que les investisseurs exigent pour immobiliser leur argent plus longtemps).
3. Les investisseurs en MBS ajoutent leur marge au rendement du Trésor.
4. Votre prêteur ajoute sa propre marge et ajuste selon votre score de crédit, votre apport, le type de prêt et les points que vous achetez.
5. Vous recevez un devis, que vous pouvez verrouiller pour un nombre de jours donné.

Taux des fonds fédéraux ou rendement à 10 ans : quelle différence ?

À 4,98 %, le 10 ans se situe 1,1 point de pourcentage au-dessus des 3,88 % des fonds fédéraux. Cet écart montre que le marché ne s’attend pas à une forte baisse des taux courts et qu’il veut être payé davantage pour détenir des obligations longues malgré les droits de douane et l’inflation tenace. C’est aussi pourquoi une baisse de taux de la Fed n’abaisse pas automatiquement les taux immobiliers. Si les investisseurs de long terme ne croient pas au scénario d’inflation, le 10 ans peut monter pendant que la Fed reste immobile, voire baisse ses taux.

Pourquoi les prêteurs réajustent leurs taux chaque matin

Les prêteurs couvrent les prêts qu’ils ont promis mais pas encore conclus. Quand les prix des MBS baissent, ce qui arrive lorsque les rendements bondissent comme le 10 novembre, ils relèvent leurs taux pour se protéger, parfois plusieurs fois par jour lors des grandes publications de données. C’est pourquoi il vaut la peine de demander où en sont les taux aujourd’hui, et pourquoi un devis vieux de 48 heures peut être périmé.

Pourquoi les taux immobiliers ont-ils monté après le rapport CPI ?

Un chiffre d’inflation chaud, à lui seul, n’aurait pas fait bouger les rendements à ce point. Plusieurs pressions se sont exercées en même temps.

Le scénario d’une hausse des taux revient

CNBC attribue le mouvement obligataire aux données d’inflation, associées aux propos du gouverneur de la Fed Christopher Waller, qui ont renforcé les anticipations de hausse de taux. Le marché du travail n’oblige pas non plus la Fed à baisser ses taux : le chômage était de 4,1 % en octobre, selon le Bureau of Labor Statistics. Avec un emploi solide et des prix qui s’échauffent, la Fed a de la marge pour rester restrictive, et les rendements obligataires l’intègrent immédiatement. J’ai passé en revue les indicateurs que la Fed surveille dans ce guide pour lire les données économiques.

Les droits de douane entretiennent la pression sur les prix

CNBC a aussi rapporté que la Maison-Blanche affirme maintenir ses droits de douane malgré la fronde des élections de mi-mandat contre la hausse des prix. Les droits de douane renchérissent les produits importés, les importateurs en répercutent une partie, et cela se voit dans l’inflation des biens des mois plus tard. Les investisseurs obligataires anticipent : la promesse de maintenir les droits de douane relève dès aujourd’hui le rendement qu’ils exigent.

Le dollar et le pétrole tirent dans des sens opposés

L’indice du dollar américain était à 102,26 le 11 novembre, en hausse de 2,46 % sur trois mois (Yahoo Finance). Un dollar plus ferme reflète généralement des rendements américains plus élevés qui attirent les capitaux étrangers.

Le pétrole est le seul facteur qui joue en faveur des emprunteurs. Le WTI s’établissait à 86,72 $, en baisse de 7,88 % sur un mois, mais encore en hausse de 5,59 % sur trois mois. Une essence moins chère aide l’inflation globale avec un décalage, mais cela n’a pas suffi à compenser le chiffre d’octobre.

Combien coûte une hausse de taux d’un quart de point sur un prêt de 300 000 $ ?

Les taux évoluent par petits pas, si bien que les montants semblent dérisoires jusqu’à ce qu’on les multiplie par 30 ans. Le moyen le plus rapide de le sentir est de regarder les intérêts de la première année. J’utilise ci-dessous une approximation simple en intérêts seuls. Un tableau d’amortissement complet donne une mensualité légèrement différente, mais l’ordre de grandeur est le bon.

Sur la durée du prêt, 62,50 $ par mois font 750 $ par an, chaque année où vous gardez le crédit. C’est le vrai prix d’attendre une baisse des taux quand le marché obligataire va dans l’autre sens.

Les moteurs des taux immobiliers cette semaine, il y a un mois et il y a trois mois

Une seule journée en dit très peu. Voici où en sont les indicateurs qui font bouger les taux immobiliers par rapport à leur histoire récente, tous issus de Yahoo Finance sauf le taux des fonds fédéraux.

Indicateur	Dernier niveau	Variation 1 jour	Variation 1 mois	Variation 3 mois	Au
Rendement du Trésor américain à 10 ans	4,98 %	+2,45 %	-4,9 %	+6,04 %	10 nov.
Taux effectif des fonds fédéraux (Fed de New York)	3,88 %	n.d.	n.d.	n.d.	9 nov.
Indice du dollar américain	102,26	+0,03 %	+0,08 %	+2,46 %	11 nov.
Pétrole WTI	86,72 $	+0,79 %	-7,88 %	+5,59 %	11 nov.
Or	4 050 $	+0,49 %	-3,05 %	-8,36 %	11 nov.
S&P 500	7 520,93	-0,38 %	-3,67 %	-2,68 %	10 nov.

Un détail piège souvent. Les variations du rendement dans le tableau sont des pourcentages du rendement lui-même, pas des points de pourcentage. Une baisse de 4,9 % sur un mois signifie que le 10 ans dépassait 5 % à la mi-octobre. Si vous avez reçu un devis à cette époque, le marché d’aujourd’hui n’est donc pas pire. Par rapport à il y a trois mois, en revanche, les rendements sont 6,04 % plus élevés, et les devis de l’été étaient meilleurs que tout ce que vous verrez cette semaine.

Faut-il verrouiller son taux immobilier maintenant ou attendre ?

Attendre, c’est repousser le verrouillage en pariant que les taux baisseront avant la signature. Aujourd’hui, ce pari va à l’encontre des deux forces qui poussent les rendements : un CPI mensuel de 0,4 % et des discussions ouvertes sur une hausse de taux. Si je signais d’ici 30 à 45 jours, je pencherais pour verrouiller, car les échéances qui restent avant la signature (un autre rapport CPI, une réunion de la Fed) semblent plus susceptibles de pousser les taux vers le haut que vers le bas, d’après ce qui a fait bouger le marché cette semaine.

Quand attendre peut se défendre

Si votre signature est dans plusieurs mois, un verrouillage peut ne pas être disponible ou coûter cher à maintenir. Certains prêteurs proposent une option de baisse (float-down), qui permet de profiter d’un taux plus bas si le marché s’améliore après le verrouillage. Demandez ce qu’elle coûte en points avant de la croire gratuite. La baisse du pétrole de 7,88 % en un mois est le seul élément qui pourrait calmer l’inflation et aider ceux qui attendent, mais je ne bâtirais pas un plan dessus.

Prêts à taux variable et lignes de crédit sur valeur domiciliaire : un autre taux

Les prêts à taux variable (ARM) et les lignes de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) sont indexés sur des références à court terme qui suivent le taux des fonds fédéraux, aujourd’hui 3,88 %. Si la Fed relève vraiment ses taux, le taux d’une HELOC monte en général à la prochaine révision, sans tampon du marché obligataire. Quiconque porte un solde variable devrait s’inquiéter davantage des discussions sur une hausse que l’acheteur à taux fixe.

L’effet de verrouillage pour les propriétaires actuels

Les propriétaires qui ont obtenu un taux bas il y a des années ne veulent pas vendre pour reprendre un prêt près des niveaux actuels. C’est l’effet de verrouillage (lock-in effect), et il maintient le nombre de biens à vendre à un niveau bas. La hausse des taux ne fait donc pas forcément baisser vite les prix, car il y a moins de vendeurs au moment même où moins d’acheteurs peuvent se permettre d’acheter.

Ce que la hausse des taux change pour votre épargne, vos actions et vos cryptos

Le même rendement de 4,98 % qui pénalise les emprunteurs profite aux épargnants. Les fonds monétaires et les comptes d’épargne à haut rendement suivent les taux courts, et avec des fonds fédéraux à 3,88 %, la trésorerie rapporte enfin quelque chose de réel, pour la première fois depuis longtemps. Ces 388 $ par an sur 10 000 $ sont garantis d’une manière que les rendements boursiers ne sont pas.

Les actions subissent un taux d’actualisation plus élevé (le taux que les investisseurs utilisent pour valoriser les bénéfices futurs). Le Nasdaq Composite a reculé de 8,0 % sur le mois au 10 novembre et le S&P 500 de 3,67 %, selon Yahoo Finance. Les valeurs de croissance, dont les profits sont plus lointains, sont les plus touchées quand les rendements longs montent. J’ai abordé le risque de valorisation dans cet article sur les risques de bulle boursière.

Le marché des cryptos est en mode risk-off, c’est-à-dire que l’argent sort des actifs les plus risqués. Le bitcoin valait 73 604 $, en baisse de 12,0 % sur 30 jours, et CoinDesk a rapporté qu’il a reculé alors que les sorties des ETF s’accumulaient. Quand un bon du Trésor sans risque rapporte près de 5 %, une cryptomonnaie qui ne verse aucun rendement doit se battre davantage pour garder ses acheteurs.

Les erreurs courantes quand on consulte les taux immobiliers du jour

J’ai vu des amis perdre de l’argent avec la plupart de ces erreurs. Aucune n’est compliquée.

• Prendre une moyenne nationale citée dans un gros titre pour votre taux. Les moyennes supposent un score de crédit et un apport précis, et votre devis peut se situer bien au-dessus ou en dessous.
• Comparer un devis de lundi à un devis de mercredi. Après un bond de 2,45 % du 10 ans en une journée, ce sont deux marchés différents.
• Croire qu’une baisse de taux de la Fed rend automatiquement les crédits moins chers. Le 10 ans est déjà 1,1 point au-dessus des fonds fédéraux, et les taux longs suivent les anticipations d’inflation autant que la Fed.
• Ignorer les points. Un taux affiché plus bas implique souvent de payer de l’argent d’avance, alors comparez le taux annuel effectif global (TAEG), qui inclut les frais.
• Laisser un verrouillage de taux expirer parce que la signature a glissé d’une semaine, puis reverrouiller après un pic comme celui du 10 novembre.

FAQ

Les taux immobiliers ont-ils monté aujourd’hui ?

Très probablement, oui. Le rendement du Trésor à 10 ans a progressé de 2,45 % pour atteindre 4,98 % le 10 novembre, selon Yahoo Finance, et les prêteurs relèvent généralement leurs grilles après un mouvement de cette ampleur. Votre devis exact dépend de votre prêteur, de votre crédit et du type de prêt.

Pourquoi les taux immobiliers montent-ils quand l’inflation augmente ?

Les prêteurs et les investisseurs obligataires veulent un rendement supérieur à l’inflation. Quand le CPI d’octobre est ressorti à 0,4 % sur le mois, ils ont demandé des rendements plus élevés pour compenser. Les taux immobiliers reposent sur ces rendements, ils montent donc aussi.

Les taux immobiliers baisseront-ils si la Fed baisse ses taux ?

Pas automatiquement. La Fed contrôle le taux au jour le jour, aujourd’hui 3,88 %, alors que les prêts à 30 ans suivent le rendement à 10 ans. Si les investisseurs pensent que l’inflation restera élevée, les rendements longs et les taux immobiliers peuvent rester hauts même après une baisse.

Le rendement du Trésor à 10 ans permet-il de prévoir les taux immobiliers ?

C’est le meilleur repère unique dont vous disposez. Les taux immobiliers se situent généralement avec une marge au-dessus du 10 ans, donc un bond du rendement annonce en général des devis plus élevés dans la journée. La marge elle-même peut s’élargir ou se resserrer, la correspondance n’est donc pas exacte.

Dois-je renégocier mon prêt maintenant ?

Seulement si le nouveau taux est inférieur au vôtre d’assez pour couvrir les frais de clôture sur les années où vous comptez rester. Avec le 10 ans près de 5 %, peu de détenteurs d’anciens prêts à bas taux y trouveront leur compte aujourd’hui. Calculez votre propre seuil de rentabilité avant de déposer un dossier.

Combien coûte une hausse de 0,25 % du taux d’un crédit immobilier ?

Sur un prêt de 300 000 $, elle ajoute environ 750 $ d’intérêts la première année, soit environ 62,50 $ par mois, selon une estimation simple sur la première année. La mensualité amortie diffère légèrement, mais l’ordre de grandeur tient.

Ce que je surveillerais ensuite pour les taux immobiliers

Trois éléments décideront si le bond de cette semaine tient. D’abord, le seuil de 5 % sur le 10 ans : il a clôturé à 4,98 %, et un passage durable au-dessus de 5 % pousserait probablement les devis encore plus haut. Ensuite, le rapport CPI de novembre le mois prochain. Un nouveau mois à 0,4 % ferait ressembler le chiffre d’octobre à une tendance plutôt qu’à un accident. Enfin, la réunion de la Fed en décembre, où tout pas vers une hausse toucherait directement les HELOC et les prêts à taux variable.

Au-delà, je suis les annonces sur les droits de douane et le pétrole. Un brut moins cher est le chemin le plus réaliste vers une inflation plus douce, et de nouveaux droits de douane sont le moyen le plus rapide de l’annuler. Si vous achetez, préparez vos documents pour pouvoir verrouiller un jour calme plutôt qu’un jour de CPI. Ceci n’est pas un conseil financier : faites vos propres recherches avant de vous engager dans un prêt.

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Sources cnbc.com · coindesk.com

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