12 dk okuma
Mortgage faizleri düştü mü? Büyük ihtimalle hayır, çünkü 10 yıllık tahvil faizi %4,98’e çıktı. Bankalar 30 yıllık sabit faizli kredileri bu Hazine getirisine göre fiyatlıyor ve getiri, Ekim TÜFE raporunda fiyatların beklenenden hızlı arttığı görülünce 10 Kasım’da tek seansta %2,45 yükseldi (Yahoo Finance). Hâlihazırda sabit faizli bir mortgage’ınız varsa faiziniz hiç değişmez. Kredi arıyorsanız ya da yenilemeyi bekliyorsanız bu sıçramanın kalıcı olup olmayacağını bir sonraki enflasyon raporu ile Fed’in Aralık toplantısı belirleyecek.
Öne çıkanlar
- 10 yıllık ABD Hazine tahvili faizi 10 Kasım’da %4,98’den kapandı ve tek günde %2,45 arttı (Yahoo Finance). Mortgage’ınızın referansı düşmedi, yükseldi.
- Ekim TÜFE’si aylık %0,4 arttı, çekirdek TÜFE ise %0,3 (CoinDesk). Tahvil faizlerini yukarı iten sıcak veri bu.
- 300.000 dolarlık mortgage’da her ilave 0,25 puan, ilk yıl yaklaşık 750 dolar, yani ayda yaklaşık 62,50 dolar ek faiz demek (Starman hesabı).
- %3,88 olan efektif federal fon faizine (New York Fed, 9 Kasım) yakın getiri sağlayan nakit, 10.000 dolarda yılda yaklaşık 388 dolar kazandırıyor. Şu an parasını nakitte tutanlar kazanıyor.
Mortgage faizleri düştü mü? Tahvil piyasası ne diyor?
Elimde canlı bir banka faiz tablosu yok ve size verilecek tek faizi bildiğini iddia eden her blog tahmin yürütüyor. Elimdeki şey, bankaların her sabah ilk baktığı rakam. Yahoo Finance’e göre 10 yıllık Hazine tahvili 10 Kasım’da %4,98’den kapandı, bir önceki seansta %4,9’un altındaydı. CNBC bunu getirinin yeniden %5’e koşması olarak tanımladı.
Getiri bu hızla yükseldiğinde bankalar faiz tablolarını genellikle aynı öğleden sonra ya da ertesi sabah yukarı çekiyor. Pazartesi aldığınız bir teklif, muhtemelen çarşamba alacağınız tekliften daha iyidir.
10 yıllık Hazine tahvili faizi mortgage faizlerini neden belirler?
30 yıllık mortgage’ların çok azı gerçekten 30 yıl sürer. İnsanlar evini satar, taşınır ya da krediyi yeniler. Bu yüzden havuzlanmış konut kredilerini satın alan yatırımcılar (ipoteğe dayalı menkul kıymetler, yani MBS) bunlara kabaca 10 yıllık tahvil gibi davranır. 10 yıllık Hazine getirisini, erken ödeme ya da ödememe riskini karşılayacak bir primle birlikte isterler. Hazine getirisi yükselince üstüne bindirilen her şey de yükselir.
Ekim TÜFE raporu neyi değiştirdi?
CoinDesk’in aktardığına göre ABD tüketici fiyatları Ekim’de beklentinin üzerinde %0,4 arttı, çekirdek TÜFE (gıda ve enerjiyi dışarıda bırakan ölçü) ise %0,3 yükseldi. Aylık %0,4 böyle sürseydi yıllık enflasyon %5’e yaklaşırdı. Enflasyon getirinin neredeyse tamamını yiyebilecekken kimse on yıllığına %4,98’e borç vermek istemez. Tahvil alıcıları daha fazla getiri istiyor, faturayı da borçlanan ödüyor.
Veri öncesi kurguyu merak ediyorsanız Ekim TÜFE ön izlememde anlattım.
Mortgage faizleri adım adım nasıl belirlenir?
“Faizler düştü” haberlerindeki kafa karışıklığının çoğu, farklı faizlerin birbirine karıştırılmasından çıkıyor. Zincir Fed’den başlayıp size gelen teklife kadar şöyle iniyor:
- Federal Reserve, bankaların birbirine uyguladığı gecelik faizi belirler. Efektif federal fon faizi New York Fed’e göre 9 Kasım’da %3,88’di.
- Tahvil piyasası, Fed’in nereye gideceği, enflasyonun ne yapacağı ve vade primi (parayı daha uzun süre bağlamak için yatırımcıların istediği ek getiri) beklentisine göre 10 yıllık getiriyi belirler.
- MBS yatırımcıları Hazine getirisinin üstüne kendi farkını ekler.
- Bankanız kendi marjını ekler ve kredi notunuza, peşinatınıza, kredi türüne ve satın aldığınız puanlara göre ayarlama yapar.
- Belirli bir süre kilitleyebileceğiniz bir teklif alırsınız.
Federal fon faizi ile 10 yıllık getiri arasındaki fark
%4,98 ile 10 yıllık getiri, %3,88’lik federal fon faizinin 1,1 puan üzerinde. Bu fark, piyasanın kısa vadeli faizlerin pek düşmesini beklemediğini ve gümrük vergileri ile inatçı enflasyon karşısında uzun tahvil tutmak için ek getiri istediğini gösteriyor. Fed’in faiz indirimi mortgage faizlerini otomatik olarak düşürmemesinin nedeni de bu. Uzun vadeli yatırımcılar enflasyon hikâyesine inanmazsa, Fed yerinde dururken ya da faiz indirirken bile 10 yıllık getiri yükselebilir.
Bankalar faizleri neden her sabah yeniden fiyatlıyor?
Bankalar, söz verdikleri ama henüz kapanmamış kredileri riskten korur. MBS fiyatları düştüğünde, yani 10 Kasım’daki gibi getiriler sıçradığında, bankalar kendilerini korumak için faizleri yükseltir, büyük veri günlerinde bazen gün içinde birden fazla kez. “Bugün faizler ne oldu?” diye sormanın anlamı bu. 48 saatlik bir teklifin bayatlamış olabilmesinin nedeni de.
TÜFE raporundan sonra mortgage faizleri neden yükseldi?
Tek başına sıcak bir enflasyon verisi getirileri bu kadar oynatmazdı. Birkaç baskı aynı anda geldi.
Faiz artırımı konuşmaları geri döndü
CNBC, tahvillerdeki hareketi enflasyon verisine ve Fed Guvernörü Christopher Waller’ın faiz artırımı beklentisini yükselten açıklamalarına bağladı. İş gücü piyasası da Fed’i indirime zorlamıyor: Ekim’de işsizlik, Bureau of Labor Statistics’e göre %4,1’di. İstihdam dayanıklı, fiyatlar sıcakken Fed’in sıkı kalmak için alanı var ve tahvil getirileri bunu hemen fiyatlıyor. Fed’in izlediği göstergeleri ekonomik verileri okuma rehberimde anlattım.
Gümrük vergileri fiyatlar üzerindeki baskıyı sürdürüyor
CNBC ayrıca Beyaz Saray’ın, artan fiyatlar nedeniyle ara seçim öncesi gelen tepkiye rağmen gümrük vergilerini sürdüreceğini söylediğini bildirdi. Gümrük vergileri ithal malların maliyetini artırır, ithalatçılar bunun bir kısmını fiyatlara yansıtır ve bu aylar sonra mal enflasyonunda görünür. Tahvil yatırımcıları ileriye bakar, dolayısıyla vergilerin yerinde kalacağı sözü bugün istedikleri getiriyi yukarı çeker.
Dolar ve petrol farklı yönlere çekiyor
ABD dolar endeksi 11 Kasım’da 102,26’daydı ve üç ayda %2,46 yükseldi (Yahoo Finance). Güçlenen dolar genellikle yükselen ABD getirilerinin yabancı parayı çekmesini yansıtır.
Petrol, borçlananın lehine çalışan tek girdi. WTI ham petrol 86,72 dolardı ve bir ayda %7,88 düştü, üç ayda ise hâlâ %5,59 yukarıda. Ucuzlayan benzin manşet TÜFE’yi gecikmeyle rahatlatır ama Ekim verisini dengelemeye yetmedi.
300.000 dolarlık mortgage’da çeyrek puanlık faiz artışı ne kadara mal olur?
Faizler küçük adımlarla hareket eder, bu yüzden rakamlar 30 yılla çarpılana kadar önemsiz görünebilir. Hissetmenin en hızlı yolu ilk yıl faizine bakmak. Aşağıda basit bir yalnızca faiz yaklaşımı kullanıyorum. Tam bir amortisman tablosu aylık taksiti biraz farklı verir ama ölçek doğru.
Rakamlarla
- %4,98’lik 10 yıllık getiri (Yahoo Finance, 10 Kasım), %3,88’lik efektif federal fon faizinin (New York Fed, 9 Kasım) 1,1 puan üzerinde.
- 300.000 dolarlık bir mortgage’da her ilave 25 baz puan (yuvarlak örnek olarak yüzde puanın dörtte biri) ilk yıl yaklaşık 750 dolar ek faiz getiriyor.
- Bu 750 dolar, ayda yaklaşık 62,50 dolara denk geliyor.
- Diğer tarafta, %3,88’lik federal fon faizine yakın getiri sağlayan 10.000 dolarlık nakit, vergi öncesi yılda yaklaşık 388 dolar kazandırıyor.
Nasıl hesapladık: %4,98’lik 10 yıllık Hazine getirisini (Yahoo Finance, 10 Kasım 2026) ve %3,88’lik efektif federal fon faizini (New York Fed, 9 Kasım 2026) kullandık, yuvarlak örnek olarak 25 baz puanlık faiz değişimini yuvarlak 300.000 dolarlık krediye basit ilk yıl faizi olarak uyguladık ve %3,88’i yuvarlak 10.000 dolarlık bakiyeye uyguladık.
Kredinin ömrü boyunca ayda 62,50 dolar, mortgage’ı taşıdığınız her yıl için yılda 750 dolar eder. Tahvil piyasası ters yönde hareket ederken faizlerin düşmesini beklemenin gerçek bedeli bu.
Bu hafta mortgage faizini belirleyen göstergeler, bir ay ve üç ay öncesine kıyasla
Tek bir gün size çok az şey söyler. Mortgage faizlerini hareket ettiren girdilerin yakın geçmişe göre nerede durduğu aşağıda, federal fon faizi dışında hepsi Yahoo Finance’ten.
| Gösterge | Son | 1 günlük değişim | 1 aylık değişim | 3 aylık değişim | Tarih |
|---|---|---|---|---|---|
| ABD 10 yıllık Hazine getirisi | %4,98 | +%2,45 | -%4,9 | +%6,04 | 10 Kasım |
| Efektif federal fon faizi (NY Fed) | %3,88 | yok | yok | yok | 9 Kasım |
| ABD dolar endeksi | 102,26 | +%0,03 | +%0,08 | +%2,46 | 11 Kasım |
| WTI ham petrol | $86,72 | +%0,79 | -%7,88 | +%5,59 | 11 Kasım |
| Altın | $4.050 | +%0,49 | -%3,05 | -%8,36 | 11 Kasım |
| S&P 500 | 7.520,93 | -%0,38 | -%3,67 | -%2,68 | 10 Kasım |
Bir ayrıntı insanları yanıltıyor. Tablodaki getiri değişimleri yüzde puan değil, getirinin kendisindeki yüzde değişimdir. Bir ayda %4,9’luk düşüş, 10 yıllığın Ekim ortasında %5’in üzerinde olduğu anlamına gelir. Yani o tarihte teklif aldıysanız bugünün piyasası daha kötü değil. Ama üç ay öncesine göre getiriler %6,04 yüksek ve yaz aylarındaki teklifler bu hafta göreceğiniz her şeyden daha iyiydi.
Mortgage faizini şimdi kilitlemeli misiniz, yoksa beklemeli misiniz?
Beklemek, kapanıştan önce faizlerin düşeceğine bahis oynayarak kilit almamak demek. Şu an bu bahis, getirileri iten iki şeye ters düşüyor: aylık %0,4’lük bir TÜFE verisi ve açıktan konuşulan bir faiz artırımı ihtimali. 30 ila 45 gün içinde kapanış yapacak olsam kilitlemeye yönelirdim, çünkü kapanış tarihinden önce gelen olaylar (bir TÜFE raporu daha, bir Fed toplantısı) bu hafta piyasayı hareket ettirenlere bakılırsa faizleri aşağıdan çok yukarı itmeye yatkın görünüyor.
Beklemenin mantıklı olabileceği durumlar
Kapanışınız aylar uzaktaysa kilit alınamayabilir ya da tutması pahalı olabilir. Bazı bankalar, kilitledikten sonra piyasa düzelirse daha düşük faizi almanıza izin veren bir düşüş opsiyonu (float-down) sunar. Bedava olduğunu varsaymadan önce kaç puana mal olduğunu sorun. Bir ayda %7,88 düşen petrol, enflasyonu yumuşatıp beklemeye oynayanın işine yarayabilecek tek veri noktası, ama bir plan kurmazdım.
Ayarlanabilir faizli krediler ve HELOC farklı bir faizi izler
Ayarlanabilir faizli mortgage’lar (ARM) ve konut özkaynak kredi limitleri (HELOC), şu an %3,88 olan federal fon faiziyle hareket eden kısa vadeli referanslara bağlı. Fed gerçekten artırırsa HELOC faizi genellikle bir sonraki güncellemede yükselir, arada tahvil piyasası tamponu olmadan. Değişken bakiye taşıyanlar, sabit faizli alıcıdan çok faiz artırımı konuşmalarından endişe etmeli.
Mevcut ev sahipleri için kilitlenme etkisi
Yıllar önce düşük faize kilitlenen ev sahipleri satıp bugünkü seviyelere yakın yeni bir kredi almak istemiyor. Buna kilitlenme etkisi (lock-in effect) deniyor ve satılık ev sayısını düşük tutuyor. Yani yüksek faizler fiyatları hemen aşağı çekmek zorunda değil, çünkü alıcıların gücü azalırken satıcı sayısı da azalıyor.
Yüksek faizler tasarruflarınız, hisseleriniz ve kripto varlıklarınız için ne anlama geliyor?
Borçlananı vuran %4,98’lik getiri tasarruf edene yarıyor. Para piyasası fonları ve yüksek getirili tasarruf hesapları kısa vadeli faizleri izliyor ve federal fon faizi %3,88 iken nakit uzun zamandır ilk kez gerçek bir getiri sağlıyor. 10.000 dolarda yılda 388 dolar, hisse getirilerinin olmadığı bir biçimde garantili.
Hisseler daha yüksek iskonto oranını (yatırımcıların gelecekteki kazançları değerlemekte kullandığı oran) hissediyor. Yahoo Finance’e göre Nasdaq Composite 10 Kasım’a kadar bir ayda %8,0, S&P 500 ise %3,67 geriledi. Kârı daha ileride olan büyüme hisseleri, uzun vadeli getiriler yükseldiğinde en çok darbe alıyor. Değerleme riskini borsa balonu riskleri yazımda ele aldım.
Kripto riskten kaçış (risk-off) modunda işlem görüyor, yani para riskli varlıklardan çıkıyor. Bitcoin 73.604 dolardaydı ve 30 günde %12,0 düştü. CoinDesk’in bildirdiğine göre ETF çıkışları arttıkça geriledi. Risksiz bir Hazine tahvili %5’e yakın getiri öderken, getirisi olmayan bir coinin alıcıyı tutmak için daha çok çabalaması gerekiyor.
Bugünkü mortgage faizlerine bakarken yapılan yaygın hatalar
Arkadaşlarımın bunların çoğunda para kaybettiğini gördüm. Hiçbiri karmaşık değil.
- Bir manşetteki ulusal ortalamayı kendi faiziniz sanmak. Ortalamalar belirli bir kredi notu ve peşinat varsayar, sizin teklifiniz bunun hayli üstünde ya da altında olabilir.
- Pazartesi gelen bir teklifi çarşamba gelenle karşılaştırmak. 10 yıllıkta tek günde %2,45’lik sıçramadan sonra bunlar iki farklı piyasa.
- Fed indirimini daha ucuz mortgage sanmak. 10 yıllık getiri federal fon faizinin zaten 1,1 puan üzerinde ve uzun vadeli faizler Fed kadar enflasyon beklentilerini de izliyor.
- Puanları görmezden gelmek. Düşük görünen faiz çoğu zaman peşin nakit ödemek demek, bu yüzden ücretleri de içeren yıllık yüzde oranını (APR) karşılaştırın.
- Kapanış bir hafta kaydığı için faiz kilidinin süresinin dolmasına izin verip 10 Kasım gibi bir sıçramadan sonra yeniden kilitlemek.
SSS
Mortgage faizleri bugün yükseldi mi?
Büyük olasılıkla evet. Yahoo Finance’e göre 10 yıllık Hazine getirisi 10 Kasım’da %2,45 artıp %4,98’e çıktı ve bankalar bu büyüklükte bir hareketten sonra genellikle faiz tablolarını yukarı çeker. Size verilecek net teklif bankanıza, kredi notunuza ve kredi türünüze bağlı.
Enflasyon yükselince mortgage faizleri neden artar?
Bankalar ve tahvil yatırımcıları enflasyonun üzerinde getiri ister. Ekim TÜFE’si aylık %0,4 gelince bunu telafi etmek için daha yüksek getiri istediler. Mortgage faizleri bu getirilerin üstüne kurulduğu için onlarla birlikte yükselir.
Fed faiz indirirse mortgage faizleri düşer mi?
Otomatik olarak değil. Fed gecelik faizi, şu an %3,88’i belirler, 30 yıllık mortgage’lar ise 10 yıllık getiriyi izler. Yatırımcılar enflasyonun yüksek kalacağını düşünürse, indirimden sonra bile uzun vadeli getiriler ve mortgage faizleri yüksek kalabilir.
10 yıllık Hazine getirisi mortgage faizlerini öngörür mü?
Elinizdeki en yakın tek rehber bu. Mortgage faizleri genellikle 10 yıllığın bir fark kadar üzerinde durur, bu yüzden getirideki sıçrama genellikle bir gün içinde daha yüksek teklifler anlamına gelir. Farkın kendisi açılıp daralabildiği için eşleşme birebir değil.
Şimdi krediyi yenilemeli miyim?
Yalnızca yeni faiz mevcut faizinizin, kalmayı planladığınız yıllar içinde kapanış maliyetlerini karşılayacak kadar altındaysa. 10 yıllık %5’e yakınken, eski düşük faizli kredisi olan çok az kişi bunun işe yaradığını görür. Başvurmadan önce kendi başa baş noktanızı hesaplayın.
%0,25’lik mortgage faiz artışı ne kadara mal olur?
300.000 dolarlık kredide basit ilk yıl tahminiyle ilk yıl yaklaşık 750 dolar, yani ayda yaklaşık 62,50 dolar ek faiz getirir. Amortismanlı taksit biraz farklı çıkar ama ölçek aynı kalır.
Mortgage faizleri için bundan sonra neye bakacağım?
Bu haftaki sıçramanın kalıp kalmayacağını üç şey belirler. Birincisi, 10 yıllıkta %5: %4,98’den kapandı ve kalıcı bir %5 üstü hareket mortgage tekliflerini muhtemelen daha da yukarı iter. İkincisi, gelecek ay açıklanacak Kasım TÜFE raporu. Aylık %0,4’lük bir ay daha, Ekim verisini tesadüf olmaktan çıkarıp eğilim gibi gösterir. Üçüncüsü, Fed’in Aralık toplantısı: artırıma doğru atılacak herhangi bir adım HELOC’leri ve ayarlanabilir faizli kredileri doğrudan vurur.
Bunların ötesinde gümrük vergisi haberlerini ve petrolü izliyorum. Ucuz ham petrol enflasyonun yumuşaması için en gerçekçi yol, yeni gümrük vergileri ise bunu bozmanın en hızlı yolu. Alıcıysanız evraklarınızı hazır tutun ki bir TÜFE günü yerine sakin bir günde kilitleyebilesiniz. Bu yazı yatırım tavsiyesi değildir, bir krediye girmeden önce kendi araştırmanızı yapın.
Bunlar da ilginizi çekebilir
Okumaya devam et
Kaynaklar cnbc.com · coindesk.com
Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlıdır, yatırım tavsiyesi değildir. Kripto varlıklar çok oynaktır; paranızın tamamını kaybedebilirsiniz.