Tassi mutui oggi: rendimento a 10 anni al 4,98%

12 min di lettura

Tassi mutui oggi in calo? Quasi certamente no: il rendimento a 10 anni ha toccato il 4,98%. I finanziatori prezzano i mutui fissi a 30 anni su quel rendimento dei Treasury, salito del 2,45% in una sola seduta il 10 novembre (Yahoo Finance) dopo che il rapporto CPI di ottobre ha mostrato prezzi in crescita più del previsto. Un mutuo a tasso fisso che hai già non cambia affatto. Se stai cercando un mutuo o aspetti per rinegoziare, il prossimo dato sull’inflazione e la riunione della Fed di dicembre decideranno se questo balzo regge.

Tassi mutui oggi: cosa dice il mercato obbligazionario

Non ho un listino tassi in tempo reale di una banca, e qualsiasi blog che dica di avere l’unico tasso che ti verrà proposto sta tirando a indovinare. Ho invece il numero che i finanziatori controllano per primo ogni mattina. Il Treasury a 10 anni ha chiuso al 4,98% il 10 novembre, secondo Yahoo Finance, contro un valore sotto il 4,9% della seduta precedente. CNBC ha descritto la mossa come un rendimento che corre di nuovo verso il 5%.

Quando il rendimento sale così in fretta, i finanziatori ritoccano al rialzo i listini, di solito nel pomeriggio stesso o la mattina dopo. Un preventivo di lunedì è probabilmente migliore di quello che otterresti mercoledì.

Perché il rendimento del Treasury a 10 anni fissa i tassi dei mutui

Pochissimi mutui a 30 anni durano davvero 30 anni. Si vende, ci si trasferisce o si rinegozia, quindi gli investitori che comprano pacchetti di mutui cartolarizzati (mortgage-backed securities, o MBS) li trattano più o meno come obbligazioni a 10 anni. Vogliono il rendimento del Treasury a 10 anni più uno spread che copra il rischio di rimborsi anticipati o di mancati pagamenti. Quando il rendimento del Treasury sale, sale anche tutto ciò che vi è costruito sopra.

Cosa ha cambiato il rapporto CPI di ottobre

CoinDesk ha riportato che i prezzi al consumo negli Stati Uniti sono saliti dello 0,4% a ottobre, più del previsto, mentre il CPI core (che esclude alimentari ed energia) è salito dello 0,3%. Se lo 0,4% mensile si ripetesse, saremmo vicini al 5% annuo. Nessuno vuole prestare per dieci anni al 4,98% se l’inflazione rischia di mangiarsene quasi tutto. Così chi compra obbligazioni chiede più rendimento, e a pagarlo sono i mutuatari.

Se vuoi il quadro prima della pubblicazione, l’ho raccontato nell’anteprima del CPI di ottobre.

Come si formano i tassi dei mutui, passo dopo passo

Gran parte della confusione sui titoli «i tassi sono scesi» nasce dal mescolare tassi diversi. Ecco la catena, dalla Fed fino al tuo preventivo:

1. La Federal Reserve fissa il tasso overnight che le banche si applicano tra loro. Il tasso effettivo sui fed funds era al 3,88% il 9 novembre, secondo la New York Fed.
2. Il mercato obbligazionario determina il rendimento a 10 anni in base a dove si aspetta che vada la Fed, a cosa si aspetta dall’inflazione e al term premium (il rendimento extra che gli investitori chiedono per vincolare il denaro più a lungo).
3. Gli investitori in MBS aggiungono il loro spread sopra il rendimento del Treasury.
4. Il finanziatore aggiunge il proprio margine e corregge per punteggio di credito, anticipo, tipo di mutuo ed eventuali punti che compri.
5. Ricevi un preventivo, che puoi bloccare per un certo numero di giorni.

Tasso sui fed funds e rendimento a 10 anni

Al 4,98%, il 10 anni si trova 1,1 punti percentuali sopra il 3,88% dei fed funds. Quella distanza è il mercato che ti dice di non aspettarsi grandi tagli dei tassi a breve e di volere un compenso extra per tenere obbligazioni lunghe tra dazi e inflazione ostinata. È anche il motivo per cui un taglio della Fed non abbassa in automatico i tassi dei mutui. Se gli investitori di lungo periodo non credono alla storia dell’inflazione, il 10 anni può salire mentre la Fed resta ferma o addirittura taglia.

Perché i finanziatori rivedono i tassi ogni mattina

I finanziatori coprono i mutui che hanno promesso ma non ancora erogato. Quando i prezzi degli MBS scendono, cosa che succede quando i rendimenti saltano come il 10 novembre, i finanziatori alzano i tassi per proteggersi, a volte più di una volta al giorno nelle giornate di dati importanti. Per questo ha senso chiedere cosa hanno fatto i tassi oggi, e per questo un preventivo vecchio di 48 ore può essere già superato.

Perché i tassi dei mutui sono saliti dopo il CPI?

Un dato d’inflazione caldo da solo non avrebbe mosso i rendimenti così tanto. Sono arrivate più spinte insieme.

Torna il discorso sui rialzi dei tassi

CNBC ha attribuito il movimento obbligazionario al dato sull’inflazione insieme alle dichiarazioni del governatore della Fed Christopher Waller, che hanno alzato le attese di un rialzo dei tassi. Neanche il mercato del lavoro costringe la Fed a tagliare: la disoccupazione era al 4,1% a ottobre, secondo il Bureau of Labor Statistics. Con l’occupazione che tiene e i prezzi che corrono, la Fed ha spazio per restare restrittiva, e i rendimenti lo scontano subito. Ho passato in rassegna gli indicatori che la Fed segue nella guida alla lettura dei dati economici.

I dazi continuano a spingere i prezzi

CNBC ha riportato anche che la Casa Bianca intende mantenere i dazi nonostante le proteste per l’aumento dei prezzi in vista delle elezioni di metà mandato. I dazi alzano il costo dei beni importati, gli importatori ne girano una parte ai clienti, e questo si vede nell’inflazione dei beni dopo alcuni mesi. Gli investitori obbligazionari guardano avanti, quindi la promessa di mantenere i dazi spinge in alto il rendimento che chiedono oggi.

Dollaro e petrolio tirano in direzioni opposte

L’indice del dollaro Usa era a 102,26 l’11 novembre, in rialzo del 2,46% in tre mesi (Yahoo Finance). Un dollaro più forte di solito riflette rendimenti americani più alti che attirano capitali esteri.

Il petrolio è l’unico fattore che gioca a favore di chi ha un mutuo. Il greggio WTI era a 86,72 dollari, in calo del 7,88% in un mese, anche se ancora in rialzo del 5,59% in tre mesi. La benzina più economica aiuta l’inflazione complessiva con un certo ritardo, ma non è bastata a compensare il dato di ottobre.

Quanto costa un rialzo di un quarto di punto su un mutuo da 300.000 dollari

I tassi si muovono a piccoli passi, e le cifre sembrano trascurabili finché non le moltiplichi per 30 anni. Il modo più rapido per sentirlo è guardare gli interessi del primo anno. Sotto uso un’approssimazione semplice, solo interessi. Un piano di ammortamento completo dà una rata mensile leggermente diversa, ma l’ordine di grandezza è giusto.

Su tutta la durata del prestito, 62,50 dollari al mese fanno 750 dollari l’anno, ogni anno in cui tieni il mutuo. È il vero prezzo dell’attesa di un calo dei tassi quando il mercato obbligazionario si muove nella direzione opposta.

Cosa muove i tassi dei mutui: oggi, un mese fa e tre mesi fa

Un singolo giorno dice pochissimo. Ecco dove si trovano gli indicatori che muovono i tassi dei mutui rispetto alla loro storia recente, tutti da Yahoo Finance tranne il tasso sui fed funds.

Indicatore	Ultimo	Variazione 1 giorno	Variazione 1 mese	Variazione 3 mesi	Data
Rendimento Treasury Usa a 10 anni	4,98%	+2,45%	-4,9%	+6,04%	10 nov.
Tasso effettivo fed funds (NY Fed)	3,88%	n.d.	n.d.	n.d.	9 nov.
Indice del dollaro Usa	102,26	+0,03%	+0,08%	+2,46%	11 nov.
Petrolio WTI	86,72 $	+0,79%	-7,88%	+5,59%	11 nov.
Oro	4.050 $	+0,49%	-3,05%	-8,36%	11 nov.
S&P 500	7.520,93	-0,38%	-3,67%	-2,68%	10 nov.

Un dettaglio inganna molti. Le variazioni del rendimento in tabella sono variazioni percentuali del rendimento stesso, non punti percentuali. Un calo del 4,9% in un mese significa che a metà ottobre il 10 anni era sopra il 5%. Quindi, se hai ricevuto un preventivo allora, il mercato di oggi non è peggiore. Rispetto a tre mesi fa, però, i rendimenti sono più alti del 6,04%, e i preventivi estivi erano migliori di qualsiasi cosa vedrai questa settimana.

Conviene bloccare il tasso del mutuo adesso o aspettare?

Aspettare significa rinviare il blocco perché scommetti che i tassi scendano prima del rogito. Oggi quella scommessa va contro le due forze che spingono i rendimenti: un CPI mensile allo 0,4% e le discussioni aperte su un rialzo dei tassi. Se dovessi chiudere entro 30-45 giorni, propenderei per bloccare, perché gli eventi che restano prima della data di chiusura (un altro rapporto CPI, una riunione della Fed) sembrano più propensi a spingere i tassi su che giù, a giudicare da cosa ha mosso il mercato questa settimana.

Quando aspettare può avere senso

Se il rogito è tra mesi, il blocco potrebbe non essere disponibile o costare caro da mantenere. Alcuni finanziatori offrono un’opzione float-down, che ti permette di prendere un tasso più basso se il mercato migliora dopo il blocco. Chiedi quanto costa in punti prima di darla per gratuita. Il petrolio in calo del 7,88% in un mese è l’unico dato che potrebbe attenuare l’inflazione e aiutare chi aspetta, ma non costruirei un piano su quello.

Mutui a tasso variabile e HELOC seguono un altro tasso

I mutui a tasso variabile (ARM) e le linee di credito su casa (HELOC) sono legati a parametri di breve periodo che si muovono con i fed funds, ora al 3,88%. Se la Fed alza davvero i tassi, il tasso di un HELOC di solito sale alla successiva revisione, senza il cuscinetto del mercato obbligazionario. Chi ha un saldo variabile dovrebbe preoccuparsi più delle voci di rialzo di chi compra a tasso fisso.

Il lock-in effect per chi ha già una casa

I proprietari che anni fa hanno bloccato tassi bassi non vogliono vendere e accendere un nuovo mutuo vicino ai livelli di oggi. È il lock-in effect (l’effetto di blocco), e tiene basso il numero di case in vendita. Per questo tassi più alti non fanno scendere i prezzi in fretta: arrivano meno venditori proprio mentre meno acquirenti possono permettersi di comprare.

Cosa significano tassi più alti per risparmi, azioni e crypto

Lo stesso rendimento al 4,98% che fa male a chi si indebita aiuta chi risparmia. I fondi monetari e i conti di risparmio ad alto rendimento seguono i tassi a breve, e con i fed funds al 3,88% la liquidità rende finalmente qualcosa di concreto dopo molto tempo. Quei 388 dollari l’anno su 10.000 dollari sono garantiti in un modo in cui i rendimenti azionari non lo sono.

Le azioni risentono del tasso di sconto più alto (il tasso con cui gli investitori valutano gli utili futuri). Il Nasdaq Composite era in calo dell’8,0% in un mese al 10 novembre e l’S&P 500 del 3,67%, secondo Yahoo Finance. I titoli di crescita, i cui profitti sono più lontani nel tempo, soffrono di più quando salgono i rendimenti lunghi. Ho trattato il rischio di valutazioni in questo pezzo sui rischi di bolla del mercato azionario.

Le crypto sono in modalità risk-off, cioè il denaro lascia gli asset più rischiosi. Il bitcoin era a 73.604 dollari, in calo del 12,0% in 30 giorni, e CoinDesk ha riportato che è sceso mentre crescevano i deflussi dagli ETF. Quando un Treasury privo di rischio paga vicino al 5%, una moneta che non rende nulla deve impegnarsi di più per trattenere gli acquirenti.

Errori comuni quando controlli i tassi dei mutui oggi

Ho visto amici perdere soldi con quasi tutti questi errori. Nessuno è complicato.

• Prendere la media nazionale di un titolo come se fosse il tuo tasso. Le medie presuppongono un certo punteggio di credito e un certo anticipo, e il tuo preventivo può stare ben sopra o ben sotto.
• Confrontare un preventivo di lunedì con uno di mercoledì. Dopo un balzo del 2,45% in un giorno del 10 anni, sono due mercati diversi.
• Pensare che un taglio della Fed renda i mutui più economici. Il 10 anni sta già 1,1 punti sopra i fed funds, e i tassi lunghi seguono le attese d’inflazione quanto la Fed.
• Ignorare i punti. Un tasso pubblicizzato più basso spesso richiede un pagamento anticipato, quindi confronta il tasso annuo effettivo (APR), che include le commissioni.
• Lasciare scadere il blocco del tasso perché il rogito è slittato di una settimana, e poi ribloccare dopo un picco come quello del 10 novembre.

FAQ

I tassi dei mutui sono saliti oggi?

Molto probabilmente sì. Il rendimento del Treasury a 10 anni è salito del 2,45% fino al 4,98% il 10 novembre, secondo Yahoo Finance, e di solito i finanziatori ritoccano i listini al rialzo dopo una mossa di quella portata. Il tuo preventivo esatto dipende da finanziatore, merito di credito e tipo di mutuo.

Perché i tassi dei mutui salgono quando sale l’inflazione?

I finanziatori e gli investitori obbligazionari vogliono un rendimento superiore all’inflazione. Quando il CPI di ottobre è uscito a +0,4% su base mensile, hanno chiesto rendimenti più alti per compensare. I tassi dei mutui si costruiscono sopra quei rendimenti, quindi salgono anche loro.

I tassi dei mutui scendono se la Fed taglia i tassi?

Non in automatico. La Fed controlla il tasso overnight, ora al 3,88%, mentre i mutui a 30 anni seguono il rendimento a 10 anni. Se gli investitori pensano che l’inflazione resterà alta, i rendimenti lunghi e i tassi dei mutui possono restare alti anche dopo un taglio.

Il rendimento del Treasury a 10 anni anticipa i tassi dei mutui?

È la guida singola più vicina che hai. I tassi dei mutui stanno in genere a uno spread sopra il 10 anni, quindi un balzo del rendimento di solito significa preventivi più alti entro un giorno. Lo spread stesso può allargarsi o restringersi, quindi la corrispondenza non è esatta.

Conviene rinegoziare il mutuo adesso?

Solo se il nuovo tasso batte quello attuale abbastanza da coprire i costi di chiusura entro gli anni in cui pensi di restare. Con il 10 anni vicino al 5%, pochi con vecchi mutui a tasso basso troveranno che torni. Calcola il tuo punto di pareggio prima di fare domanda.

Quanto costa un aumento dello 0,25% del tasso del mutuo?

Su un prestito da 300.000 dollari aggiunge circa 750 dollari di interessi nel primo anno, cioè circa 62,50 dollari al mese, con una stima semplice sul primo anno. La rata ammortizzata è un po’ diversa, ma l’ordine di grandezza regge.

Cosa guarderei adesso per i tassi dei mutui

Tre cose decidono se il balzo di questa settimana regge. Primo, il 5% sul 10 anni: ha chiuso al 4,98%, e un movimento sostenuto sopra il 5% spingerebbe probabilmente i preventivi ancora più in alto. Secondo, il rapporto CPI di novembre il mese prossimo. Un altro mese allo 0,4% farebbe sembrare il dato di ottobre una tendenza e non un episodio. Terzo, la riunione della Fed di dicembre, dove qualsiasi mossa verso un rialzo colpirebbe direttamente HELOC e mutui variabili.

Oltre a questi, seguo i titoli sui dazi e il petrolio. Il greggio più economico è la strada più realistica verso un’inflazione più morbida, e nuovi dazi sono il modo più rapido per cancellarla. Se stai comprando, prepara i documenti in modo da poter bloccare il tasso in una giornata tranquilla e non in un giorno di CPI. Questa non è consulenza finanziaria: fai le tue ricerche prima di impegnarti in un mutuo.

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Fonti cnbc.com · coindesk.com

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